Una società di gestione immobiliare è una società (di persone o di capitali) utilizzata come veicolo per la gestione dei proventi derivanti dalla messa a reddito di beni immobili. La società di gestione immobiliare si crea per esigenze di tutela del patrimonio e per veicolare e gestire a scopo di investimento i proventi derivanti dalla messa a reddito (attraverso la locazione) di beni immobili.

La detenzione di beni immobili (abitativi o strumentali) a titolo personale può non essere una scelta ottimale. L’investimento immobiliare, come tutti gli investimenti, è soggetto ad alcuni rischi, ma anche la persona che investe potrebbe trovarsi a rischiare la perdita del proprio patrimonio investito (magari in caso di insolvenza in presenza di mutui fondiari, creditori personali, etc). Per esigenze di tutela del patrimonio da aggressioni personali di terzi e per veicolare i proventi derivanti dalla messa a reddito di beni immobili può essere valutata l’opzione di costituire una società di gestione immobiliare.

Si tratta di un’opportunità che deve essere attentamente valutata da ogni investitore per ponderare i vantaggi legati alla costituzione di questa forma societaria con gli aspetti legati ai costi di gestione. La società di gestione immobiliare, a seconda dei casi, può essere costituita sotto forma di società di persone (nel caso la forma più utilizzata è quella della società semplice immobiliare) o di società di capitali (la forma più utilizzata è la SRL).

Importante:
In questo contributo non andremo ad analizzare le società di gestione di immobili di terzi, di home sharing o di agenzie immobiliari. La nozione società di gestione immobiliare riguarda la costituzione di società per la tutela e la gestione di beni immobili di proprietà dell’imprenditore o della famiglia.

Le Valutazioni da fare per la Costituzione di una Società di Investimento Immobiliare

Al fine di individuare se esiste una convenienza nella tassazione dei proventi con una società, piuttosto che come persona fisica, occorre fare una valutazione. In buona sostanza, si deve predisporre una simulazione della tassazione occorrente in entrambe le ipotesi: quella del privato e quella societaria. Si tratta di due tipologie di tassazione diversa, con regole e considerazioni diverse da fare. L’aspetto che può essere importante sottolineare sono le variabili in gioco che possono spostare la convenienza di una scelta piuttosto che sull’altra. In particolare si tratta delle seguenti:

• Analisi in merito alla possibilità di cessione degli immobili in ottica futura, anche pensando ad un futuro passaggio generazionale;
• Valutazione inerente il reddito personale del soggetto senza considerare il reddito da locazione;
• Analisi riguardante i costi indiretti legati al conferimento di immobili in società;
• Valutazione in merito al reddito ottenibile dalla locazione, anche alla luce della disciplina sulle società di comodo.

Analisi sull’investimento in Beni Immobili

Le valutazioni che devono essere effettuate riguardano sempre un’ottica di lungo termine. L’investitore è chiamato ad individuare se gli investimenti immobiliari che intende effettuare sono investimenti di lungo periodo oppure se si tratta di mera speculazione, con rivendita dell’immobile nel breve termine.

Un investimento a lungo termine comporta solitamente delle valutazioni da fare in termini anche di passaggio generazionale. Infatti, qualora si intendesse investire sul breve termine in un immobile, investire come persona fisica (non imprenditore) è sicuramente la soluzione più conveniente. In questo modo potrà essere sfruttato un particolare regime fiscale che prevede l’esenzione da plusvalenza in caso di cessione di immobile detenuto da oltre 05 (cinque) anni. Questa stessa disciplina riguarda le società semplici, ma non riguarda le altre società di persone e le società di capitali. Nel caso di società l’eventuale plusvalenza determinata dalla differenza tra il valore conferito ed il corrispettivo di vendita sarà oggetto di tassazione in capo alla società.

Al contrario se si presume di effettuare un investimento immobiliare a lungo termine (oltre i 10 (dieci) anni) considerato il fatto che potrebbe configurarsi anche una ipotesi di passaggio generazionale, il conferimento di immobili in società può facilitare questo aspetto. Il conferimento di un immobile in società, infatti, permette una più semplice procedura di passaggio generazionale del patrimonio. Infatti, se la successione riguarda non beni immobili ma piuttosto partecipazioni societarie ovvero quote (di persone o capitali) è possibile evitare di versare le imposte ipotecarie e catastali che gravano sulla successione immobiliare.

Valutazione del Reddito da Locazione Percepibile

Altro aspetto da valutare in relazione alla possibilità di costituire una società di gestione immobiliare riguarda l’importo dei canoni di locazione che si possono ottenere dall’investimento. Si tratta, in buona sostanza, di valutare se la redditività offerta dagli immobili consente d’operare con una società.

Una società di persone o di capitali presenta dei costi di gestione che impattano sulla redditività finale dell’investimento. Da una parte occorre valutare il reddito che il privato percepisce al di fuori delle locazioni, e quindi dell’aliquota marginale a cui questa persona andrebbe a tassare questi redditi. Inoltre, si tratta di andare ad individuare per quali contratti di locazione sia possibile applicare la cedolare secca. Questa modalità sostitutiva dell’IRPEF di tassazione dei redditi da locazione abitativa (tra privati) è (solitamente) il regime di tassazione più conveniente per le persone fisiche con aliquote al 10% o al 21% sul canone di locazione complessivo (senza possibilità di dedurre i costi). Tuttavia, per poter applicare la cedolare secca occorre che i contratti di locazione abbiano ad oggetto immobili civile abitazione (categorie catastali da A1 ad A11, tranne A10). Inoltre, la cedolare secca non è applicabile in caso di società semplice di gestione immobiliare e nemmeno in caso di SRL di gestione immobiliare.

Valutazione sul Costo del Conferimento di Immobili in Società

Un ulteriore valutazione deve essere effettuata in relazione al costo fiscale connesso al conferimento di beni immobili di proprietà personale in società. Questa valutazione deve essere effettuata considerando che in sede di conferimento da parte del socio di beni immobili in società (di persone o di capitali) è dovuta l’imposta di registro al 9% per i fabbricati abitativi, il 7% per i fabbricati strumentali, 12% per i terreni. Oltre all’imposta di registro occorre tenere in considerazione le imposte ipotecarie e catastali dovute sugli immobili. Inoltre, vi sono le spese notarili ed i costi accessori connessi al conferimento, come la perizia di stima che deve essere predisposta da parte di un professionista (es. geometra, architetto).

Valutazione Legata alla disciplina sulle Società di Comodo

Un ulteriore aspetto, spesso sottovalutato, in ottica di valutazione di apertura di una società di gestione immobiliare riguarda l’impatto della disciplina sulle società di comodo. L’Amministrazione finanziaria ha l’obiettivo di scoraggiare gli imprenditori dal detenere beni personali all’interno di società di capitali. Infatti, le società di comodo sono società che detengono beni al solo scopo di gestirli, senza effettuare alcuna gestione economica degli stessi. In pratica, l’Amministrazione finanziaria presume che per ogni bene immobile detenuto si debba ricavare dalla società un certo reddito.

Qualora la società non raggiunga il percepimento di questo limite reddituale la società viene considerata come “di comodo“. In pratica, è come se la società fosse stata costituita al solo scopo di gestire gli immobili per conto dei soci, per loro scopi personali, e non per generare reddito nella società.

Quello che devi sapere è che andare a costituire una società di gestione immobiliare che si riveli di comodo potrebbe portare a conseguenze rilevanti. Questo perché le società di comodo sono soggette ad una maggiore tassazione, stabilita per legge. Per questo motivo questo aspetto deve essere attentamente valutato prima del conferimento, per verificare la congruità dei ricavi e dei redditi societari dopo l’operazione.

Quali Vantaggi dalla Costituzione di una Società di Gestione Immobiliare?

Una valutazione connessa alla possibilità di costituire una società di gestione immobiliare è sicuramente complessa e varia da soggetto a soggetto in relazione alle molte variabili in gioco. Nelle variabili che abbiamo appena visto, la gestione societaria degli immobili presenta non poche problematiche da superare. Per questo motivo sono sicuro che ti sarai scoraggiato verso questa possibilità. Tuttavia, prima che tu prenda una prima decisione intendo analizzare chiaramente quali sono i principali vantaggi di una gestione societaria dei beni immobili. Tali vantaggi riguardano due fattispecie

• Tutela del patrimonio – Con la gestione societaria vi è sicuramente una maggiore tutela del patrimonio dell’investitore. Tutela conseguente alla separazione dai beni immobili la cui proprietà diventa mediata dalla partecipazione nella società. Ad esempio, non sarà possibile subire un pignoramento immobiliare ma un pignoramento mobiliare delle quote nella SRL. Il vantaggio in termini di tutela del patrimonio non è particolarmente significativo e risultati migliori potrebbero raggiungersi con la costituzione del fondo patrimoniale o di un trust;
• Passaggio generazionale – Possibilità di trasferire parte degli immobili mediante la quota figurativa nella SRL con costi fiscali ridotti rispetto al singolo trasferimento degli immobili. Possibilità di evitare l’imposta sulle donazioni o di successione per discendenti in linea retta o coniuge anche per patrimoni superiori al milioni di euro nel rispetto delle condizioni di legge. Controllo della società – con una partecipazione superiore al 50% – per un periodo di almeno 5 (cinque) anni da parte del donatario o erede e continuazione dell’attività d’impresa sotto forma societaria.

Se, invece, decidi di investire a titolo personale, anche in questo caso vi sono dei vantaggi in caso di locazione di beni immobili. Si tratta di vantaggi in termini di:

• Tassazione – Operando con una società, tutti gli utili saranno oggetto di tassazione in dichiarazione dei redditi. Mediamente è molto più alta la tassazione di una società rispetto a quella di una persona fisica. Questo sia perché la persona fisica può evitare la tassazione di plusvalenze da cessione di immobili detenuti da almeno di cinque anni. Inoltre, la persona fisica per i redditi da locazione di immobili abitativi può operare per la tassazione mediante cedolare secca. Cosa che una società non può applicare;
• Costi – Una società ha dei costi di gestione, oltre che di costituzione. Quindi per una SRL ci sono costi per commercialista, se ci sono dei soci ci sarà il consiglio di amministrazione, ci sono diverse voci che dovrai governare e pagare e questi costi andranno a erodere l’utile che ricavi dalle operazioni. Questi parametri li devi tenere in considerazione perché se sei un imprenditore devi assolutamente controllare i costi in uscita. Una società semplice ha sicuramente costi vivi molto ridotti rispetto a quelli di una SRL, ma sicuramente superiori rispetto ad una gestione diretta

Quando e’ Conveniente Costituire una Società di Gestione Immobiliare?

Una volta analizzati tutti questi aspetti è opportuno cercare di fornire qualche indicazione utile per capire quando è conveniente operare tramite società per i propri investimenti immobiliari. La costituzione di una società di gestione immobiliare è da prendere in considerazione quando si cerca principalmente la tutela del proprio patrimonio dalle aggressioni di terzi e quando si vuole agevolare il futuro passaggio generazionale del proprio patrimonio personale. In questi casi la costituzione di una società agevola sicuramente, ed è importante individuare la tipologia corretta di società da aprire.

La società semplice si presta a situazioni dove non ci sono redditi rilevanti da locazione percepiti e dove i proprietari degli immobili sono o saranno più di uno. Tale forma societaria è sicuramente molto flessibile e si presta molto bene a fungere da holding di famiglia anche per la detenzione di partecipazioni societarie.

La SRL immobiliare, invece, è consigliabile quando gli investimenti immobiliari sono consistenti ed anche i redditi da locazioni che ne derivano. Con questa forma societaria, infatti, la tassazione proporzionale aiuta a superare l’impatto fiscale delle aliquote marginali IRPEF più elevate che si scontano in caso di società semplice immobiliare. La scelta di una SRL immobiliare, inoltre, è anche legata al superamento della verifica sulla disciplina delle società di comodo.

Esempio di Valutazione di Società Di Investimento Immobiliare

Per entrare nel merito della questione partiamo da un caso concreto di un soggetto che ci ha contattato per valutare la propria situazione. La situazione di partenza è la seguente:

Detengo personalmente dei beni immobili (due appartamenti) che generano annualmente un reddito lordo da locazione di 32.000 euro. Questo investimento mi ha permesso di procedere all’acquisto di altri due immobili (attraverso la stipula di un mutuo fondiario) che stimo possano produrre altri 45.000 euro di reddito lordo. In questa situazione vorrei capire se può essere conveniente continuare a detenere personalmente gli immobili come privato, oppure se costituire una società di gestione immobiliare.

Si tratta, in buona sostanza, di una situazione piuttosto comune da riscontrare, per questo motivo ho ritenuto utile esporla in questo articolo.

Calcoli di Valutazione della Società di Gestione Immobiliare

Per capire la convenienza (o meno) alla costituzione di una società di gestione immobiliare è necessario effettuare dei calcoli che portino ad effettuare una valutazione comparativa dei diversi possibili scenari. In particolare, le casistiche che andremo a simulare sono:

1. L’incasso dei proventi da locazione tramite persona fisica, intestataria di tutti i beni immobili;
2. L’utilizzo e la costituzione di una società di gestione immobiliare sotto forma di società semplice;
3. L’utilizzo e la costituzione di una società di gestione immobiliare sotto forma di SRL.

Vediamo i calcoli legati a questo tipo di scenari. Ipotizziamo, per semplicità, che nello scenario 1) gli affitti siano effettuati nei confronti di persone fisiche che non operano in forma di impresa, in modo da rendere applicabile la cedolare secca.

Tassazione Scenario 1) Incasso Dei Proventi Tramite Persona Fisica

Reddito lordo da locazione	77.000 euro
Cedolare secca (21%)	16.170 euro
Reddito netto	60.830 euro

Tassazione Scenario 2) Costituzione Di Società Di Gestione Immobiliare Nella Forma Di Società Semplice

Il primo costo da sostenere è legato alla costituzione della società semplice immobiliare di gestione che dovrà avere almeno 2 (due) soci. Questi andranno a conferire i propri immobili di proprietà che sconteranno imposta di registro al 9% (sul valore venale/reale degli immobili, da determinare tramite perizia) e che acquisteranno successivamente in modo diretto altri immobili.

Ipotizzando che nell’esempio il soggetto conferisca i due immobili di proprietà stimando un valore complessivo di 300.000 euro l’onere iniziale da sostenere è pari a 27.000 euro. Tralasciamo per semplicità gli oneri relativi alle imposte ipotecarie e catastali.

Per quanto riguarda, invece, la tassazione dei canoni di locazione i calcoli da fare sono i seguenti:

Reddito da locazione	77.000 euro
Reddito imponibile	73.150 euro
Socio A 50%	36.575 euro
Socio B 50%	36.575 euro
IRPEF complessiva	19.102 euro
Reddito netto	57.898 euro

Tassazione Scenario 3) Costituzione Di Società Di Gestione Immobiliare Nella Forma Di Società Di Capitali SRL

Anche per il conferimento di immobili in una SRL deve sempre essere calcolato il costo dell’imposta di registro al 9% sul valore venale/reale degli immobili. Valgono, quindi, le stesse considerazioni fatte per il punto 2).

Reddito lordo	77.000 euro
IRES	18.480 euro
IRAP	3.003 euro
Reddito netto	55.517 euro
Dividendo	52.741 euro
Ritenuta 26%	13.713 euro
Reddito netto	39.028 euro

Conclusioni sulla Valutazione di Convenienza per la Costituzione di una Società di Gestione Immobiliare

La soluzione prevista dallo scenario 1) ovvero la detenzione degli immobili come persona fisica è quella che a prima vista può sembrare la più conveniente. Tuttavia, questa simulazione non può che essere semplicistica. Se il soggetto titolare degli immobili deve scegliere la tassazione IRPEF in quanto deve sfruttare i c.d. “bonus casa” relativi alla ristrutturazione o riqualificazione energetica degli edifici. Inoltre, con questo scenario gli immobili rimangono direttamente nella disponibilità del proprietario con maggiori rischi in relazione alla tutela del proprio patrimonio personale dalle aggressioni di terzi.

Lo scenario 2) legato alla costituzione di una società semplice di gestione immobiliare appare più costoso in termini di tassazione rispetto allo scenario 1). Tuttavia, è sufficiente che i soci effettuino investimenti sugli immobili attraverso i “bonus casa“ per ribaltare la situazione e rendere più conveniente questa scelta. Inoltre, il costo legato al conferimento degli immobili in termini di imposta di registro devono essere tenuti in considerazione. Questo significa che la società semplice immobiliare di gestione è tanto più conveniente quando non ci sono immobili da conferire ma la società acquista direttamente gli immobili da terzi. Per questo è importante pianificare la scelta di questo tipo di società prima di iniziare ad effettuare investimenti nel settore immobiliare. Inoltre, gli immobili detenuti attraverso società semplice hanno il vantaggio di essere segregati rispetto alla situazione personale del socio. Inoltre, deve essere evidenziato che, la società semplice immobiliare può detenere immobili anche non produttivi di redditi, in quanto società che per definizione è non commerciale. Aspetto questo che, in una SRL potrebbe essere problematico nel lungo periodo in relazione alla disciplina sulle società di comodo.

Lo scenario 3) legato alla costituzione di una società di gestione immobiliare nella forma di SRL è legato a situazioni dove gli immobili conferiti sono in grado di generare redditi da locazione elevati (magari perché si investe in immobili strumentali). In questo caso, infatti, la tassazione proporzionale della SRL è in grado di abbattere il carico fiscale rispetto alla soluzione società semplice immobiliare. Inoltre, bisogna tenere in considerazione che gli elevati redditi da locazione sono necessari anche per superare le problematiche connesse alla disciplina sulle società di comodo. Anche in questo caso valgono le considerazioni fatte per la società semplice di gestione immobiliare in relazione al costo del conferimento di immobili di proprietà dei soci. Inoltre, può essere opportuno precisare che la SRL di gestione immobiliare può essere anche unipersonale (a differenza della società semplice che deve prevedere sempre la presenza di almeno due soci). In definitiva, quindi, la SRL immobiliare è vantaggiosa nel momento in cui si intende utilizzarla, non tanto per percepire personalmente gli utili della stessa ma, piuttosto, per reinvestirli in ulteriori progetti di investimento (immobiliare e non solo).

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