L’ipoteca su un immobile è uno strumento che ha l’obiettivo di tutelare un creditore, ovvero la banca, dal rischio di insolvenza del debitore. Si tratta di un diritto di garanzia, per cui il soggetto a debito garantisce al creditore di espropriarlo dell’immobile in caso di insolvenza.
L’ipoteca può infatti essere richiesta come garanzia dalla banca, nel caso in cui il debitore contragga un mutuo per l’acquisto dell’immobile, e questo strumento agisce se il debitore non salda correttamente il debito. La banca in questo modo si autotutela da situazioni di inadempimento del debitore.
La cancellazione dell’ipoteca può essere dovuta a diversi motivi o circostanze, in particolare se il debitore ha saldato correttamente tutto il debito, come un mutuo, che aveva contratto verso la banca. Ma può anche essere estinto in altre situazioni: ecco cosa c’è da sapere.
Cos’è un’Ipoteca
Come anticipato, questo strumento è una vera e propria tutela per la banca che eroga un prestito, un mutuo o un finanziamento. L’ipoteca viene stabilita su un immobile come garanzia del pagamento di tutte le rate del mutuo e il soggetto a debito acconsente a questo strumento.
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, si costituisce su beni o su diritti relativi a immobili o beni mobili registrati, affinché possa essere soddisfatto il creditore con la vendita forzata di tali beni in caso di inadempimento da parte del debitore. Il creditore ipotecario, ha il diritto di pignorare l’immobile sul quale ha ottenuto il vincolo e ha la prelazione sul ricavato dalla vendita forzata, prevalendo sugli altri creditori non assistiti da alcuna garanzia. Se altri creditori iscrivono ipoteca a garanzia del proprio credito su uno stesso immobile del debitore, verranno soddisfatti secondo l’ordine temporale delle varie iscrizioni.
Per poter avere validità, un’ipoteca su un immobile deve essere correttamente iscritta nei pubblici registri immobiliari, e si estingue nel momento in cui il soggetto coinvolto ha estinto il debito.
Il fattore da considerare è il passaggio dell’ipoteca: ovvero questa garanzia viene trasmessa al nuovo proprietario nel caso in cui il primo proprietario decida di vendere l’abitazione. La vendita infatti è inclusa nei diritti di chi ha stipulato il mutuo con la banca, per cui l’ipoteca viene trasmessa ad un’altra persona.
La sua efficacia dura 20 (venti) anni dalla data di iscrizione, decorsi i quali il bene torna libero da vincoli.
Trasmissione a Nuovo Proprietario
La trasmissione ad un nuovo proprietario è possibile se il precedente decide di cedere i propri diritti sull’immobile, e venderlo. Tuttavia l’ipoteca non viene estinta in questo modo, ma continua con il nuovo proprietario.
Per questo motivo ci si può trovare di fronte ad una ipoteca di secondo grado o terzo grado, ovvero è possibile che la stessa casa sia soggetta a più di una ipoteca. Quando un compratore acquista una nuova casa, anche tramite mutuo, la perizia iniziale serve anche a verificare che non siano già presenti ipoteche.
Risulta facile immaginare lo svantaggio di acquistare una casa in cui è già presente una ipoteca per il precedente proprietario. La banca che eroga il mutuo per una casa in cui esiste già una ipoteca, si trova in una posizione successiva di diritto rispetto alla prima banca, per la prima ipoteca.
Come si Applica?
Per poter applicare un’ipoteca, la banca esegue prima di tutto una perizia sull’immobile, per verificare che non ci siano altre ipoteche già applicate precedentemente, e per valutare qual è il valore effettivo dell’abitazione, per decidere per l’applicabilità del prestito.
La banca deve infatti analizzare se è conveniente erogare un prestito come il mutuo, con la garanzia di rientrare della spesa nel caso di mancata insolvenza da parte del debitore. Le banche che chiedono una iscrizione a ipoteca ipotizzano un valore dell’immobile maggiore rispetto al 100% del valore del prestito.
In ogni caso per avviare questa procedura, la banca deve presentare opportune motivazioni tramite nota di iscrizione, ai registri immobiliari. L’ipoteca mantiene una validità per 20 anni, successivamente dovrà essere rinnovata. In caso di mancato pagamento del mutuo, da parte del soggetto a debito, la banca può decidere di prelevare l’immobile.
Caratteristiche
L’ipoteca può essere applicata per diverse circostanze. Ai sensi dell’articolo 2808 cod. civ. l’ipoteca può essere di tre tipi a seconda del titolo in forza del quale viene iscritta.
- Ipoteca legale: in questo caso rientra la vendita di un immobile, per cui il venditore può chiedere l’applicazione di una ipoteca ricevendo una garanzia così dal cliente;
- Ipoteca giudiziale: è quella si forma mediante un provvedimento di un giudice;
- Ipoteca volontaria: viene applicata tramite un accordo tra due soggetti, per esempio tra un cittadino che acquista un immobile e una banca, tramite contratto di mutuo.
Come visto prima, se l’immobile viene venduto o ceduto ad un altro proprietario, si trasmette anche l’ipoteca, tuttavia sussiste il diritto di sequela, ovvero è possibile sapere precedentemente al passaggio, se l’abitazione è sottoposta ad una ipoteca.
Come Cancellare l’ipoteca su un Immobile?
La cancellazione dell’ipoteca consiste nell’eliminazione di tutte le formalità iscritte nei registri immobiliari. L’estinzione non comporta necessariamente la cancellazione dell’ipoteca dal registro immobiliare. La cancellazione provoca sempre l’estinzione dell’ipoteca. L’estinzione ne provoca l’annullamento. Con l’estinzione, non vale più a garanzia del credito per il quale era stata iscritta. Tuttavia potrebbe rimanere ancora iscritta sul registro immobiliare perché non ancora cancellata. Una volta estinta l’ipoteca, è possibile chiederne la cancellazione dal registro immobiliare, in tal modo l’immobile non avrà più vincoli.
La cancellazione avviene con modalità differenti a seconda del tipo di ipoteca.
Ipoteca Giudiziale
L’ipoteca giudiziale si forma mediante un provvedimento del giudice in cui impone al debitore di adempiere al debito. La richiesta può essere fatta dal creditore tramite il Tribunale ed è valida solo per beni presenti all’interno di registri immobiliari.
In questo caso, l’ipoteca si può cancellare saldando il proprio debito e richiedere la cancellazione agli uffici competenti. Nel caso sia presente l’ipoteca, questo bene non può essere venduto. Il tipo di documento necessario per procedere con l’estinzione è tramite un atto ufficiale del notaio in modo pubblico o tramite scrittura privata. In questo modo sarà possibile effettuare la vendita dell’immobile.
La cancellazione può essere fatta tramite domanda formale e richiesta nelle seguenti situazioni:
- estinzione del debito;
- vendita forzata del bene;
- rinuncia da parte del creditore al proprio credito;
- apposita dichiarazione in cui si attesta che vi è stato il perimento dell’immobile.
Cancellazione Ipoteca Volontaria
L’ipoteca volontaria si forma mediante un contratto o un’apposita dichiarazione.
La cancellazione dell’ipoteca volontaria si verifica, mediante:
- cancellazione automatica realizzata tramite l’invio di una comunicazione da parte dell’istituto di credito ai relativi uffici e in questo caso non è necessario ricorrere al notaio;
- mediante atto notarile, tramite il quale avverrà una cancellazione automatica e immediata tramite atto unilaterale sottoscritto dal pubblico ufficiale e trasmesso successivamente all’Agenzia delle Entrate;
- ordinanza del giudice.
Cancellazione Ipoteca Legale
L’ipoteca legale è una tutela per chi vende un’unità immobiliare, ha effetto sul compratore.
La cancellazione in questo caso avverrà tramite apposito atto notarile e nel caso di un contenzioso sarà il giudice a disporre la cancellazione con relativi oneri.
Come funziona la Cancellazione
Se ci si trova in una delle situazioni presentate sopra, perché avvenga la cancellazione, è necessario che il soggetto riceva un documento con il consenso del creditore, affinché questo strumento venga pubblicamente cancellato.
Nel caso di contratto di mutuo estinto correttamente, questo passaggio non è necessario, poiché l’ipoteca viene cancellata automaticamente al termine del pagamento del debito. La banca quindi rilascerà al soggetto un documento in cui si comunica l’estinzione del debito, entro 30 giorni.
Esiste anche una ipotesi per cui una ipoteca non venga cancellata nonostante il saldo del debito previsto, perché sussistono altre motivazioni valide.
A chi Rivolgersi?
La cancellazione dell’ipoteca deve essere eseguita dal Conservatore del luogo in cui si trova l’immobile in seguito alla presentazione dell’atto contenente il consenso del creditore, espresso in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, oppure in forza di un provvedimento giudiziale.
E’ necessario, per svolgere tali procedure rivolgersi ad un Avvocato o ad un Notaio.
Quanto Costa la Cancellazione
In alcuni casi, sono previsti dei costi per la cancellazione di una ipoteca. Generalmente questa azione è gratuita se la procedura è semplificata, ovvero se il soggetto estingue il debito in modo corretto. Sono invece previste delle spese per le ipoteche legali e giudiziarie.
Si tratta, nello specifico, dei seguenti costi:
- Imposta di bollo: 59 euro;
- 0,5% dell’ipoteca con un minimo di 200 euro per l’imposta ipotecaria;
- Tassa ipotecaria: 35 euro.
Come si Estingue l’Ipoteca?
L’estinzione dell’ipoteca può avvenire:
- pagamento del debito;
- rinuncia al credito da parte del creditore;
- compensazione del debito;
- prescrizione del debito (10 anni);
- mancato rinnovo dell’iscrizione entro 20 anni;
- distruzione dell’immobile;
- esproprio dell’immobile per opere di pubblica utilità;
- rinuncia all’ipoteca da parte della banca;
- prescrizione dell’ipoteca.